Pourquoi n’écrire qu’aux diagnostics réels
On peut estimer l’étiquette d’un logement qui n’a pas de diagnostic : la donnée publique du bâti et la méthode 3CL le permettent. Voici ce qu’une estimation peut dire, ce qu’elle ne peut pas, et pourquoi une lettre d’Altis ne suit qu’un diagnostic publié.
Beaucoup de logements à rénover n’ont aucun diagnostic
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour vendre ou louer. Des millions de logements ont donc une étiquette officielle, publiée en données ouvertes par l’ADEME. Mais une grande partie du parc n’a jamais été diagnostiquée : un logement occupé par le même propriétaire depuis vingt ans n’a aucune raison d’avoir un DPE.
Les 3,9 millions de résidences principales classées F ou G que recense l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE, 1ᵉʳ janvier 2025) ne sont pas toutes adossées à un diagnostic récent. D’où une tentation, pour qui vend des travaux : deviner l’étiquette des autres, et leur écrire aussi.
Ce qui rend une estimation possible
Un DPE est avant tout un calcul. La méthode 3CL-DPE, fixée par l’arrêté du 31 mars 2021, part de caractéristiques physiques du logement — surface, période de construction, type de murs et de fenêtres, mode de chauffage — pour en déduire une consommation conventionnelle, donc une étiquette. Si l’on connaît ces caractéristiques, on peut refaire le calcul sans envoyer un diagnostiqueur.
Or une partie de ces caractéristiques est publique. Le référentiel national des bâtiments décrit la géométrie et l’époque de construction ; le cadastre situe la parcelle ; l’adresse est normalisée. Avec cette matière et la méthode officielle, on obtient une étiquette plausible. Plausible — pas établie.
Deux diagnostics du même logement ne donnent pas toujours la même lettre
C’est le point le plus souvent ignoré, et le plus important. Faites diagnostiquer deux fois le même logement, par deux professionnels, et l’étiquette peut changer. La méthode laisse une part d’appréciation au diagnostiqueur sur le type exact d’une paroi, la nature d’une menuiserie, l’hypothèse de ventilation. Cette variabilité existe déjà entre deux vrais DPE, avant même qu’on parle d’estimation.
Une estimation prudente donne donc une fourchette plutôt qu’un point. Et une fourchette, dans une lettre, ça donne « votre logement est probablement mal classé » — une phrase que personne n’a envie de recevoir de la part d’un inconnu.
Ce que la donnée publique ne voit pas
- Les rénovations récentes non déclarées : une isolation refaite l’an dernier, sans nouveau DPE, reste invisible.
- L’état réel de l’enveloppe : deux maisons de la même époque peuvent avoir des murs très différents derrière une façade identique.
- Ce que le propriétaire sait déjà : s’il a fait des travaux, il le sait mieux que le calcul. Une lettre qui se trompe sur sa maison le dit d’emblée.
Le choix d’Altis : une lettre suit un diagnostic, jamais une estimation
Altis a les moyens d’estimer. Il ne s’en sert pas pour écrire. Une lettre part parce qu’un diagnostic vient d’être publié dans votre secteur, ou ne part pas. Trois raisons à cela, et la première n’est pas juridique.
Le propriétaire reconnaît son diagnostic. Il vient de le recevoir, il l’a payé, il en connaît la lettre. Un courrier qui la cite, avec la date du diagnostic et ses caractéristiques, parle de quelque chose de réel. Un courrier qui suppose parle dans le vide.
Le moment est le bon. Un diagnostic n’est pas fait par hasard : il précède une vente, une location, un projet. C’est ce moment-là qui compte, pas l’état du bâti, qui n’a pas changé depuis trente ans.
Vous n’affirmez que ce qui est établi. « Votre logement est classé F » ne peut être écrit que si un diagnostiqueur l’a établi. Le dire sur la foi d’un calcul, c’est engager votre nom sur une supposition.
Estimer sert à comprendre un parc. Écrire à quelqu’un demande un fait : le sien.